Arrematação de Imóveis em Leilão Judicial: O Arrematante Deve Pagar os Débitos Tributários?

Uma dúvida recorrente entre interessados em leilões judiciais é: quem responde pelos débitos tributários que recaem sobre o imóvel arrematado? A resposta envolve a interpretação do art. 130, parágrafo único, do Código Tributário Nacional (CTN) e uma prática que, embora comum, tem sido considerada inválida pelos tribunais superiores.

O que diz a lei?

O artigo 130 do CTN trata da responsabilidade tributária na aquisição de bens com débitos fiscais vinculados. Em regra, o adquirente de imóvel responde pelos tributos que recaem sobre ele, mesmo que esses tributos sejam devidos por terceiros.

Contudo, o parágrafo único do artigo 130 estabelece uma exceção expressa:

"No caso de arrematação em hasta pública, a sub-rogação ocorre sobre o respectivo preço."

Em outras palavras, quando um imóvel é vendido em leilão judicial, o crédito tributário deve ser satisfeito com o valor arrecadado na venda – e não repassado ao arrematante.

A prática dos editais: uma distorção frequente

Apesar da clareza legal, é comum encontrar editais de leilão elaborados pelo Poder Judiciário que atribuem ao arrematante a responsabilidade pelo pagamento dos tributos pendentes. Trata-se de uma prática contrária à previsão do CTN, que transfere ao comprador um ônus que, por lei, deve ser suportado com os recursos obtidos na alienação judicial.

Felizmente, o entendimento do Judiciário tem evoluído no sentido de proteger o arrematante, reconhecendo que cláusulas ilegais em edital são nulas de pleno direito.

O que decidiu o STJ? Tema 1.134 – Recurso Repetitivo

A questão foi recentemente pacificada pela Primeira Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ), que, em julgamento sob o rito dos recursos repetitivos (Tema 1.134), firmou a seguinte tese:

"Diante do disposto no artigo 130, parágrafo único, do Código Tributário Nacional (CTN), é inválida a previsão em edital de leilão atribuindo responsabilidade ao arrematante pelos débitos tributários que já incidiam sobre o imóvel na data de sua alienação."

Trata-se de uma decisão com grande impacto prático, pois vincula os demais tribunais do país a seguirem essa mesma orientação jurídica, promovendo segurança e previsibilidade para quem deseja participar de leilões judiciais.

Modulação dos efeitos: o que vale daqui pra frente?

Devido à mudança de jurisprudência promovida pelo julgamento, o STJ modulou os efeitos da decisão. Segundo o relator, ministro Teodoro Silva Santos, a tese fixada só valerá para os leilões cujos editais sejam divulgados após a publicação da ata de julgamento do repetitivo.

No entanto, há duas exceções importantes: a tese já se aplica de imediato para:

• Pedidos administrativos em trâmite, e

• Ações judiciais pendentes de apreciação sobre a matéria.

Ou seja, mesmo editais anteriores à modulação podem ser contestados, desde que ainda não haja decisão definitiva sobre a questão.

Por que isso importa?

Essa decisão representa um marco importante na proteção de quem participa de leilões judiciais. Ao excluir a responsabilidade do arrematante por dívidas tributárias anteriores, a jurisprudência fortalece a segurança jurídica e valoriza o próprio instituto da arrematação judicial.

Conclusão

Se você está interessado em arrematar um imóvel em leilão, é essencial estar bem assessorado juridicamente. A análise do edital, mas também da matrícula atualizada do imóvel, bem como o levantamento de todos os débitos a ele vinculados pode evitar prejuízos e garantir a validade da sua aquisição.

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